Widok wpisu hipoteki w księdze wieczystej gruntu, na którym powstaje budynek, niepokoi wielu kupujących. W większości przypadków jest to jednak sytuacja typowa, a nie powód do rezygnacji z zakupu. Wyjaśniamy, dlaczego i na co zwrócić uwagę.
Dlaczego grunt jest obciążony hipoteką
Deweloperzy najczęściej finansują budowę kredytem bankowym. Zabezpieczeniem tego kredytu jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja. Dlatego w dziale IV księgi wieczystej gruntu zwykle widnieje hipoteka banku — to normalny element finansowania przedsięwzięcia.
Mechanizm ochrony: bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu
Kluczowe jest to, aby przy przeniesieniu własności lokalu nie przeszła na niego hipoteka obciążająca cały grunt. Służy temu zgoda banku (często w formie promesy) na tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu: bank zobowiązuje się zwolnić konkretny lokal spod hipoteki po zapłacie ustalonej części ceny (wykorzystywanej na spłatę kredytu deweloperskiego). Zagadnienie podziału obciążenia przy wyodrębnianiu lokali reguluje m.in. art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
W praktyce pieniądze nabywcy przechodzą przez mieszkaniowy rachunek powierniczy, deweloper spłaca z nich kredyt, a bank — na podstawie udzielonej zgody — wydaje dokument pozwalający na wykreślenie hipoteki z nabywanego lokalu. Sam przepływ środków przez rachunek powierniczy chroni wpłaty nabywcy, ale nie zwalnia automatycznie lokalu spod hipoteki — do tego konieczna jest zgoda wierzyciela hipotecznego.
Znaczenie ma treść, a nie nazwa dokumentu: samo określenie „promesa” nie przesądza o bezobciążeniowym nabyciu lokalu. Istotne jest, czy bank rzeczywiście zobowiązuje się zwolnić dany lokal spod hipoteki i na jakich warunkach. Ustawa deweloperska (art. 25) wymaga, aby deweloper dysponował zgodą wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie i przeniesienie własności lokalu po zapłacie pełnej ceny albo zobowiązaniem do jej udzielenia — dokument ten stanowi załącznik do umowy deweloperskiej. Losy hipoteki przy wyodrębnianiu lokali reguluje art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Co sprawdza notariusz
Przy umowie deweloperskiej i umowie przenoszącej własność notariusz:
- bada treść księgi wieczystej, w tym dział IV (hipoteki),
- weryfikuje istnienie i treść zgody/promesy banku na zwolnienie lokalu spod obciążenia,
- zamieszcza w akcie postanowienia zabezpieczające nabywcę.
Kiedy naprawdę warto zachować ostrożność
Sygnałem ostrzegawczym jest brak promesy lub zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu albo propozycja dokonywania wpłat z pominięciem rachunku powierniczego. W takich sytuacjach ryzyko, że hipoteka „zejdzie” na lokal, realnie rośnie — i o tym notariusz uprzedza.
W skrócie
Sama hipoteka dewelopera to standard. Bezpieczeństwo zapewnia udokumentowana zgoda banku na zwolnienie lokalu spod obciążenia oraz przepływ środków przez rachunek powierniczy. Warto poprosić o te dokumenty i omówić je przed podpisaniem umowy — zapraszamy do kontaktu.
Zobacz również: Upadłość dewelopera — co się dzieje z pieniędzmi nabywcy · Podstawa nabycia nieruchomości · Czynności notarialne — nieruchomości
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny na dzień publikacji: . Aktualizacja: .