Obawa przed upadłością dewelopera to jedno z najczęstszych pytań osób kupujących mieszkanie z rynku pierwotnego. Obowiązująca ustawa deweloperska (ustawa z 20 maja 2021 r., stosowana od 1 lipca 2022 r.) wprowadziła kilka mechanizmów, które chronią wpłaty i sytuację prawną nabywcy. Wyjaśniamy, jak działają.
Pieniądze nie trafiają wprost do dewelopera
Wpłaty nabywcy przechodzą przez mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) prowadzony przez bank — otwarty (OMRP) albo zamknięty (ZMRP). Bank kontroluje wypłaty na rzecz dewelopera: przy rachunku otwartym wypłaca środki po zakończeniu kolejnych etapów inwestycji, a przy zamkniętym — dopiero po przeniesieniu własności lokalu. Dzięki temu środki nie znajdują się swobodnie w dyspozycji dewelopera.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)
Od każdej wpłaty na rachunek powierniczy deweloper odprowadza składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. DFG stanowi „drugą warstwę” ochrony — wypłaca nabywcy środki m.in. wtedy, gdy bank odmówi wypłaty z rachunku powierniczego albo gdy nie dojdzie do przeniesienia własności lokalu, w tym w razie upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek.
Odrębna masa upadłości
W razie ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych (z rachunku otwartego i zamkniętego), nieruchomość, na której prowadzone jest przedsięwzięcie, oraz dopłaty nabywców tworzą co do zasady osobną masę upadłości (art. 425¹ i nast. Prawa upadłościowego) służącą zaspokojeniu nabywców. Środków tych nie może zająć syndyk na poczet innych długów dewelopera. O dalszych losach inwestycji decyduje zgromadzenie nabywców — możliwe scenariusze to m.in. kontynuacja przedsięwzięcia (np. przez innego dewelopera) albo odstąpienie od umów i zwrot środków.
Wpis roszczenia do księgi wieczystej
Umowa deweloperska sporządzana jest w formie aktu notarialnego i stanowi podstawę wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej (dział III). Ujawnione roszczenie daje nabywcy pierwszeństwo i chroni jego pozycję również w razie kłopotów finansowych dewelopera lub zbycia nieruchomości.
Rola notariusza
Notariusz sporządza umowę deweloperską i umowę przenoszącą własność, weryfikuje stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej, dba o ujawnienie roszczenia nabywcy oraz o właściwe zabezpieczenie w treści aktu. To istotny etap, na którym warto zadbać o świadomość swoich uprawnień.
W razie pytań o konkretną inwestycję zapraszamy do kontaktu.
Zobacz również: Deweloper ma hipotekę na nieruchomości — czy się martwić? · Jakie dokumenty do sprzedaży mieszkania · Czynności notarialne — nieruchomości
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny na dzień publikacji (3 września, 2026).