Umowa o dożywocie polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za zapewnienie zbywcy (dożywotnikowi) dożywotniego utrzymania. Jest to czynność odpłatna, dopuszczalna także wobec osoby niespokrewnionej — na przykład partnera lub partnerki. Poniżej przedstawiamy jej istotę, formę, skutki podatkowe oraz różnice względem darowizny. Kancelaria Notarialna Weroniki Majewskiej mieści się przy ul. Kościuszki 37 w Katowicach.
Na czym polega umowa o dożywocie
Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jeżeli strony nie umówią się inaczej, obejmuje ono w szczególności: przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym. Zakres świadczeń można w umowie ukształtować indywidualnie. Dożywocie można zastrzec również na rzecz osoby bliskiej zbywcy (art. 908 § 3 k.c.).
Forma i charakter umowy
Umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 158 k.c.). Dożywocie jest czynnością odpłatną — świadczenia dożywotnika i nabywcy mają charakter ekwiwalentny, co odróżnia je od darowizny. Prawo dożywocia jest niezbywalne (art. 912 k.c.) i wygasa ze śmiercią dożywotnika. W razie wytworzenia się między stronami stosunków uniemożliwiających bezpośrednią styczność, sąd może na żądanie strony zamienić dożywocie na dożywotnią rentę (art. 913 k.c.); zamiana następuje zatem na drodze sądowej, a nie przez swobodną zmianę umowy.
Dożywocie a darowizna ze służebnością
Oba rozwiązania służą przeniesieniu własności z jednoczesnym zabezpieczeniem zbywcy, różnią się jednak konstrukcją i skutkami:
- umowa o dożywocie — czynność odpłatna; nabywca zobowiązuje się do świadczeń (utrzymanie, opieka), a dożywotnik ma prawo dożywocia obciążające nieruchomość;
- darowizna ze służebnością mieszkania — czynność nieodpłatna; obdarowany otrzymuje nieruchomość, a darczyńca zachowuje prawo korzystania z lokalu.
Wybór właściwej konstrukcji zależy od zamiaru stron oraz skutków, w tym podatkowych; notariusz wyjaśnia różnice przed czynnością. Szersze porównanie: dożywocie, darowizna czy renta — którą umowę wybrać.
Podatek
Umowa o dożywocie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych — stawka wynosi 2%, a podstawą jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e oraz art. 6 i 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Podatek pobiera notariusz jako płatnik; obowiązek podatkowy obciąża nabywcę. Ponieważ dożywocie jest czynnością odpłatną, nie stosuje się do niego zwolnień właściwych podatkowi od spadków i darowizn — dlatego dla osób niespokrewnionych bywa ono korzystniejsze podatkowo niż darowizna. Skutki podatkowe konkretnej umowy warto potwierdzić przed czynnością.
Dożywocie na rzecz partnera lub partnerki
Zawarcie umowy o dożywocie nie wymaga pokrewieństwa między stronami — nabywcą może być osoba niespokrewniona, w tym partner lub partnerka. Stopień pokrewieństwa nie wpływa też na wysokość podatku (2% niezależnie od relacji). Dla osób żyjących bez ślubu dożywocie bywa więc praktycznym sposobem uregulowania własności nieruchomości połączonego z zabezpieczeniem dożywotnika. Szerzej o narzędziach dla par nieformalnych: jak zabezpieczyć partnera lub partnerkę u notariusza.
Rola notariusza i dokumenty
Notariusz sporządza umowę o dożywocie w formie aktu notarialnego, bada stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej, oblicza i pobiera PCC oraz składa wniosek wieczystoksięgowy. Zakres dokumentów potwierdza kancelaria po zapoznaniu się ze sprawą. Informacje o kosztach czynności — zob. Cennik.
Najczęstsze pytania
Czym różni się dożywocie od darowizny?
Dożywocie jest czynnością odpłatną — w zamian za nieruchomość nabywca zobowiązuje się do świadczeń (utrzymanie, opieka). Darowizna jest nieodpłatna. Różnią się także skutkami podatkowymi.
Czy umowę o dożywocie można zawrzeć z osobą niespokrewnioną?
Tak. Pokrewieństwo nie jest przesłanką umowy; nabywcą może być również partner lub partnerka. Dożywocie można też zastrzec na rzecz osoby bliskiej zbywcy (art. 908 § 3 k.c.).
Jaki podatek obowiązuje przy dożywociu?
Podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości; pobiera go notariusz jako płatnik, a obciąża on nabywcę. Zwolnienia z podatku od spadków i darowizn nie mają tu zastosowania.
Czy prawo dożywocia można sprzedać albo przenieść?
Nie. Prawo dożywocia jest niezbywalne (art. 912 k.c.) i wygasa ze śmiercią dożywotnika. W określonych sytuacjach sąd może zamienić dożywocie na dożywotnią rentę (art. 913 k.c.).
W celu omówienia umowy o dożywocie oraz porównania jej z innymi rozwiązaniami zapraszamy do kontaktu.
Zobacz również: Jak zabezpieczyć partnera lub partnerkę u notariusza · Darowizna nieruchomości · Dokumenty do czynności · Cennik
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny na dzień publikacji: .