Dwie umowy zamiast jednej
W typowej transakcji sprzedaż nieruchomości załatwia jedna umowa — z chwilą jej podpisania w formie aktu notarialnego własność przechodzi na kupującego (tzw. podwójny skutek zobowiązująco-rozporządzający, art. 155 Kodeksu cywilnego). Bywa jednak, że komuś przysługuje prawo pierwokupu. Wtedy transakcja rozkłada się na dwa etapy: najpierw umowę warunkową, a po pewnym czasie umowę przenoszącą własność.
Dlaczego akurat dwie umowy
Własności nieruchomości nie można przenieść pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 1 k.c.). Skoro prawo pierwokupu jest właśnie takim warunkiem („sprzedaję, o ile uprawniony nie skorzysta z pierwokupu”), sama umowa warunkowa jeszcze własności nie przenosi. Dopiero gdy warunek się ziści — uprawniony nie skorzysta z pierwokupu — strony zawierają drugą umowę, w której bezwarunkowo przenoszą własność (art. 157 § 2 k.c.).
Komu przysługuje prawo pierwokupu
Najczęstsze przypadki, w których pojawia się umowa warunkowa:
- Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) — przy sprzedaży nieruchomości rolnych, na zasadach ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego;
- gmina — m.in. przy niektórych nieruchomościach niezabudowanych nabytych wcześniej od Skarbu Państwa lub gminy oraz gruntach przeznaczonych na cele publiczne (art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami);
- współwłaściciele, dzierżawcy lub użytkownik wieczysty — w sytuacjach wskazanych w ustawie;
- uprawnieni z umowy — gdy prawo pierwokupu zastrzeżono w innej umowie.
To notariusz po zawarciu umowy warunkowej zawiadamia uprawnionego, przesyłając mu wypis aktu. Uprawniony ma zwykle miesiąc na oświadczenie, czy korzysta z pierwokupu.
Jak to przebiega u notariusza
- Krok 1 — umowa warunkowa. Sprzedający i kupujący podpisują akt notarialny sprzedaży pod warunkiem, że uprawniony nie wykona prawa pierwokupu. Notariusz zawiadamia uprawnionego.
- Krok 2 — termin na pierwokup. Przez czas biegu terminu kupujący jeszcze nie jest właścicielem.
- Krok 3 — finał. Jeśli uprawniony nie skorzysta z pierwokupu, strony zawierają umowę przenoszącą własność i dopiero wtedy własność przechodzi na kupującego. Jeśli uprawniony skorzysta — nieruchomość nabywa on, na warunkach z umowy warunkowej.
Koszty i podatek
Formalnie są to dwie czynności notarialne, jednak taksa za drugą umowę (przenoszącą własność) jest obniżona. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) od sprzedaży nieruchomości wynosi 2% wartości rynkowej i pobiera go notariusz. Orientacyjne koszty policzą Państwo w kalkulatorze na stronie Cennik.
Zobacz też: Czynności — nieruchomości · Dokumenty do sprzedaży nieruchomości · Podstawa nabycia — po co notariuszowi · Cennik i kalkulator kosztów · Kontakt.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny na dzień publikacji (28 sierpnia, 2026).