Osoby pozostające w związku nieformalnym mogą wspólnie nabyć nieruchomość. Wobec braku wspólności majątkowej właściwej małżeństwu nabycie następuje w reżimie współwłasności w częściach ułamkowych, a wysokość udziałów każdej z osób określa się w akcie notarialnym. Poniżej przedstawiamy zasady takiego zakupu, kwestie podatkowe oraz sposób uregulowania sytuacji na przyszłość. Kancelaria Notarialna Weroniki Majewskiej mieści się przy ul. Kościuszki 37 w Katowicach.
Współwłasność w częściach ułamkowych zamiast wspólności majątkowej
Wspólność majątkowa powstaje z mocy prawa wyłącznie między małżonkami. Partnerzy kupujący nieruchomość wspólnie nabywają ją jako współwłaściciele w częściach ułamkowych (art. 195–196 k.c.). W akcie sprzedaży wskazuje się udział każdej z osób — może on być równy (np. po 1/2) albo nierówny, jeżeli tak postanowią strony. W braku odmiennego postanowienia obowiązuje domniemanie równości udziałów (art. 197 k.c.), dlatego przy nierównych wkładach warto określić udziały wprost.
Jak określić udziały
Wysokość udziałów jest kwestią decyzji stron; zwykle odzwierciedla wkład finansowy każdej z osób (wkład własny, spłata kredytu). Udziały ujawnia się w księdze wieczystej. Precyzyjne określenie udziałów w akcie ułatwia późniejsze rozliczenia — w tym w razie sprzedaży nieruchomości albo zakończenia związku.
Kredyt i odpowiedzialność
Jeżeli zakup finansowany jest kredytem, zasady odpowiedzialności wobec banku wynikają z umowy kredytowej (najczęściej odpowiedzialność solidarna kredytobiorców) i pozostają poza treścią aktu notarialnego. Kwestie te reguluje się z bankiem; notariusz sporządza umowę nabycia oraz — jeżeli bank tego wymaga — dokumentuje ustanowienie hipoteki.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
Zakup nieruchomości z rynku wtórnego podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej; podatek pobiera notariusz jako płatnik. Gdy sprzedaż jest objęta podatkiem VAT (typowo rynek pierwotny), PCC co do zasady nie występuje — z ustawowymi wyjątkami (m.in. art. 7a ustawy o PCC). Zakup pierwszego mieszkania na rynku wtórnym może być zwolniony z PCC (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC); przy nabyciu przez kilka osób warunek zwolnienia (brak wcześniejszego prawa do lokalu) co do zasady musi spełniać każdy z kupujących. Skutki podatkowe konkretnej transakcji warto potwierdzić przed czynnością, w razie wątpliwości występując o interpretację indywidualną; notariusz nie zastępuje doradcy podatkowego.
Zniesienie współwłasności — sytuacja na przyszłość
Każdy ze współwłaścicieli może w przyszłości żądać zniesienia współwłasności (art. 210 k.c.) — umownie albo, w razie braku porozumienia, na drodze sądowej. Uprawnienie to można umownie wyłączyć na czas oznaczony, nie dłużej niż pięć lat. Warto rozważyć te kwestie już na etapie zakupu, a odrębne zabezpieczenie na wypadek śmierci (partner nie dziedziczy z ustawy) zapewnia się testamentem, w tym zapisem windykacyjnym.
Rola notariusza i dokumenty
Notariusz sporządza umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, bada stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej, określa w akcie udziały nabywców oraz składa wniosek wieczystoksięgowy. Zakres dokumentów zależy od nieruchomości i sposobu finansowania — potwierdza go kancelaria przed czynnością. Wykaz najczęściej potrzebnych dokumentów: dokumenty do sprzedaży mieszkania. Informacje o kosztach czynności — zob. Cennik.
Najczęstsze pytania
Czy przy zakupie bez ślubu powstaje wspólność majątkowa?
Nie. Wspólność majątkowa dotyczy wyłącznie małżonków. Partnerzy nabywają nieruchomość jako współwłaściciele w częściach ułamkowych, z udziałami określonymi w akcie.
Czy udziały muszą być równe?
Nie. Udziały mogą być nierówne, jeżeli tak postanowią strony; zwykle odzwierciedlają wkład finansowy. Przy braku wskazania obowiązuje domniemanie równości (art. 197 k.c.).
Co dzieje się z nieruchomością w razie rozstania?
Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności — umownie albo sądownie (art. 210 k.c.). Sposób rozliczenia zależy m.in. od udziałów i poniesionych nakładów.
Czy przysługuje zwolnienie z PCC dla pierwszego mieszkania?
Zakup pierwszego mieszkania na rynku wtórnym może być zwolniony z PCC (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC), przy czym co do zasady warunek musi spełniać każdy z kupujących. Ze względu na szczegółowość przepisu skutki warto potwierdzić przed czynnością.
W celu omówienia sposobu wspólnego zakupu oraz ustalenia dokumentów zapraszamy do kontaktu.
Zobacz również: Jak zabezpieczyć partnera lub partnerkę u notariusza · Testament na partnera i zapis windykacyjny · Dokumenty do sprzedaży mieszkania · Cennik
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny na dzień publikacji: .