Prawdziwa siła najmu okazjonalnego ujawnia się dopiero na końcu — w tym, jak sprawnie można zakończyć umowę i, w razie potrzeby, odzyskać lokal. Wszystko zależy jednak od dwóch rzeczy: poprawnie napisanego katalogu wypowiedzeń oraz dochowania procedury z art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów. Poniżej pokazujemy, gdzie najłatwiej o błąd i jak go uniknąć.
Umowa na czas oznaczony jest trwała — i to jest jej sens
Punkt wyjścia jest często zaskakujący dla obu stron: umowy zawartej na czas oznaczony co do zasady nie można swobodnie wypowiedzieć. Można to zrobić tylko „w wypadkach określonych w umowie” (art. 673 § 3 k.c.).
Praktyczny wniosek jest poważny. Jeżeli umowa nie zawiera klauzuli wypowiedzeniowej, to jednostronne „wypowiedzenie” złożone przez najemcę nie kończy umowy — a to znaczy, że czynsz biegnie dalej aż do upływu okresu, na jaki umowę zawarto. Trwałość umowy terminowej nie jest więc wadą, lecz jej istotą: daje obu stronom przewidywalność.
Jak pisać klauzule wypowiedzenia
Skoro wypowiedzenie umowy terminowej jest dopuszczalne tylko w wypadkach w niej określonych, to od jakości tych zapisów zależy wszystko. Pomagają tu dwie wskazówki z orzecznictwa Sądu Najwyższego.
Po pierwsze, klauzula może odwoływać się do „ważnych przyczyn”. W uchwale z 21 listopada 2006 r. (III CZP 92/06, OSNC 2007/7-8/102) Sąd Najwyższy przesądził: „Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z «ważnych przyczyn» mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c.” Co istotne, ocena, czy dana przyczyna jest rzeczywiście „ważna”, należy do sądu i ma charakter obiektywny — strona nie może więc dowolnie uznać, że jakiś powód ją uprawnia do wypowiedzenia.
Po drugie, klauzula musi być konkretna. Sąd Najwyższy — w sprawie dotyczącej dzierżawy, ocenianej przez pryzmat art. 694 w związku z art. 673 § 3 k.c. (wyrok z 7 lipca 2022 r., I NSNc 122/21) — zwrócił uwagę, że wypowiedzenie umowy terminowej wymaga wskazania konkretnych sytuacji lub zdarzeń; klauzule czysto blankietowe, ogólnikowe, nie spełniają tego wymogu. Rygor określoności wypadków wypowiedzenia potwierdza także kolejne orzeczenie: w wyroku z 18 maja 2023 r. (II CSKP 1434/22) Sąd Najwyższy uchylił wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku i nakazał ocenę klauzuli wypowiedzenia właśnie przez pryzmat art. 673 § 3 k.c.
Wniosek praktyczny jest jasny. Zapis w rodzaju „umowa może być wypowiedziana w razie naruszenia jej warunków” jest zbyt ogólny i jako podstawa wypowiedzenia bywa nieskuteczny. Bezpieczny wzorzec to zamknięty katalog skonkretyzowanych wypadków, ewentualnie wzmocniony formułą „ważnych przyczyn” z przykładowym wyliczeniem. O tym, jak te same zasady rzutują na klauzule dotyczące kaucji, piszemy w artykule Kaucja przy najmie okazjonalnym.
Ustawowy katalog wypowiedzeń po stronie wynajmującego
Niezależnie od tego, co strony zapisały w umowie, do najmu okazjonalnego stosuje się — poprzez art. 19e u.o.p.l. — ustawowe podstawy wypowiedzenia z art. 11 ust. 2 pkt 1–3 u.o.p.l. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca:
- używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkód, niszczy urządzenia albo rażąco lub uporczywie wykracza przeciwko porządkowi domowemu — po uprzednim pisemnym upomnieniu (art. 11 ust. 2 pkt 1);
- zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności — po uprzednim pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległości (art. 11 ust. 2 pkt 2). Przy czynszu 3 000 zł chodzi więc o zaległość rzędu trzech pełnych miesięcy, a nie o pojedyncze opóźnienie;
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody (art. 11 ust. 2 pkt 3).
Do tego dochodzi znane już z pierwszego kroku wypowiedzenie 7-dniowe na wypadek, gdy najemca nie zaktualizuje wskazania lokalu zastępczego w terminie 21 dni (art. 19d ust. 5 u.o.p.l.) — o obowiązkowych załącznikach umowy piszemy w artykule Najem okazjonalny krok po kroku.
Procedura po ustaniu najmu: żądanie opróżnienia i klauzula wykonalności
Gdy najem już ustał, a najemca dobrowolnie nie opuszcza lokalu, wchodzi w grę uproszczona procedura z art. 19d u.o.p.l.
Pierwszym krokiem jest pisemne żądanie opróżnienia lokalu, opatrzone podpisem właściciela urzędowo poświadczonym (art. 19d ust. 2 u.o.p.l.) — i tu ponownie pojawia się rola notariusza, który takie poświadczenie sporządza. Żądanie musi zawierać elementy wskazane w art. 19d ust. 3 u.o.p.l.: oznaczenie właściciela oraz najemcy (i osób z nim zamieszkujących), wskazanie umowy najmu okazjonalnego i przyczyny jej ustania, a także termin nie krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają lokal opróżnić.
Jeżeli termin ten upłynie bezskutecznie, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (temu, w którym najemca poddał się egzekucji). Do wniosku dołącza trzy dokumenty (art. 19d ust. 4 u.o.p.l.):
- żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy;
- dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu;
- potwierdzenie zgłoszenia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego (art. 19d ust. 4 pkt 3).
Trzeci załącznik to często pięta achillesowa całej procedury — bez zgłoszenia dokonanego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu przepisów art. 19d w ogóle się nie stosuje (art. 19b ust. 3 u.o.p.l.). O tym obowiązku — terminie, właściwym urzędzie i skutkach jego pominięcia — szerzej piszemy w artykule Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.
Co realnie zyskuje wynajmujący przy zgłoszonym najmie okazjonalnym
Zgłoszony najem okazjonalny daje właścicielowi kilka wymiernych korzyści względem zwykłego najmu. Do najmu okazjonalnego nie stosuje się przepisów o najmie socjalnym i o okresie ochronnym z art. 14–16 u.o.p.l. — w tym zakazu eksmisji „na bruk” w okresie od 1 listopada do 31 marca. Dłużnikowi nie przysługuje też prawo do tymczasowego pomieszczenia (art. 25d pkt 2 u.o.p.l.). To właśnie te wyłączenia sprawiają, że procedura jest szybsza i bardziej przewidywalna.
W praktyce ma to duże znaczenie: przy zwykłym najmie sąd bada m.in., czy dłużnikowi przysługuje najem socjalny, a wykonanie eksmisji może zostać wstrzymane na czas okresu ochronnego. W zgłoszonym najmie okazjonalnym te bariery nie występują — właściciel może realizować obowiązek opróżnienia niezależnie od pory roku. Warto jednak pamiętać, że cały ten mechanizm działa tylko wtedy, gdy umowę zgłoszono w terminie do urzędu skarbowego; bez tego zgłoszenia wracamy na grunt ogólnych przepisów, z pełną ochroną lokatora.
Za czas bezumownego zajmowania lokalu po ustaniu najmu właścicielowi należy się odszkodowanie na zasadach z art. 18 ust. 1–2 u.o.p.l. — co do zasady w wysokości czynszu, jaki mógłby otrzymywać z tytułu najmu lokalu.
Uwaga na koniec: co jest „lokalem”
Cała procedura dotyczy „lokalu” w rozumieniu ustawy, czyli lokalu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 1 pkt 4 u.o.p.l.). Garaż mieszkaniem nie jest — jeśli więc wynajmują Państwo mieszkanie wraz z garażem czy komórką lokatorską, warto objąć te pomieszczenia wprost zobowiązaniem najemcy do ich wydania, zapisanym w akcie notarialnym. Inaczej może się okazać, że uproszczona ścieżka obejmuje mieszkanie, ale nie garaż.
Podstawa prawna i orzecznictwo
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725): art. 2 ust. 1 pkt 4, art. 11 ust. 2 pkt 1–3, art. 14–16, art. 18 ust. 1–2, art. 19b ust. 3, art. 19d (ust. 2, 3, 4, 5), art. 19e, art. 25d pkt 2.
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny: art. 673 § 3, art. 694.
- Uchwała Sądu Najwyższego z 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06, OSNC 2007/7-8/102.
- Wyrok Sądu Najwyższego z 7 lipca 2022 r., I NSNc 122/21.
- Wyrok Sądu Najwyższego z 18 maja 2023 r., II CSKP 1434/22.
- Por. wyrok Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2011 r., II CSK 587/10; wyrok Sądu Najwyższego z 21 stycznia 2015 r., IV CSK 208/14.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny na dzień publikacji: . Aktualizacja: .