Wbrew powszechnemu przekonaniu nie każda nieruchomość ma księgę wieczystą. Zdarza się to najczęściej przy starszych gruntach, działkach rolnych czy nieruchomościach odziedziczonych przed laty. Poniżej wyjaśniamy, skąd bierze się taki stan, jak w takiej sytuacji wykazuje się prawo własności i jak księgę wieczystą można założyć.
Czy prowadzenie księgi wieczystej jest obowiązkowe
Prawo nie nakazuje, aby dla każdej nieruchomości „z urzędu” istniała księga wieczysta — dlatego w obrocie wciąż spotyka się nieruchomości bez ksiąg. Jednocześnie art. 35 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nakłada na właściciela obowiązek niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swojego prawa w księdze wieczystej. Brak księgi jest więc zwykle stanem zaszłości, a nie stanem pożądanym — i warto go uporządkować.
Skąd biorą się nieruchomości bez księgi wieczystej
Najczęstsze przyczyny to:
- grunty rolne i nieruchomości nabyte dawno temu, dla których księgi nigdy nie założono,
- uwłaszczenie — własność stwierdzona tzw. aktem własności ziemi (na podstawie ustawy z 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych),
- nabycie w drodze spadku lub zasiedzenia, jeżeli nowy właściciel nie wystąpił o wpis,
- nieruchomości, dla których prowadzono dawniej zbiór dokumentów zamiast księgi wieczystej.
Jak wykazać własność, gdy nie ma księgi wieczystej
Księga wieczysta nie jest jedynym dowodem własności — to dokument, który stan prawny ujawnia, a nie tworzy. Prawo własności można wykazać m.in.:
- aktem notarialnym nabycia (sprzedaż, darowizna, dział spadku),
- postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku lub aktem poświadczenia dziedziczenia,
- aktem własności ziemi (uwłaszczenie),
- postanowieniem sądu o zasiedzeniu.
Pomocny bywa też wypis z rejestru gruntów (ewidencji gruntów i budynków), trzeba jednak pamiętać, że ewidencja odzwierciedla stan faktyczny (władanie), a o własności rozstrzygają wskazane wyżej dokumenty.
Ryzyko: brak rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
Najważniejsza praktyczna różnica dotyczy bezpieczeństwa nabywcy. Osobę, która w dobrej wierze nabywa nieruchomość, ufając treści księgi wieczystej, chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Przy nieruchomości bez księgi tej ochrony brak — dlatego stan prawny trzeba zbadać szczególnie starannie, sięgając do dokumentów źródłowych.
Jak założyć księgę wieczystą
Księgę zakłada wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości, na wniosek na urzędowym formularzu KW-ZAL. Do wniosku dołącza się m.in. dokumenty potwierdzające własność oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej. Wniosek podlega opłacie sądowej.
Rola notariusza — także wtedy, gdy nieruchomość nie ma księgi
Brak księgi wieczystej nie blokuje czynności notarialnej — można sprzedać lub darować także taką nieruchomość. Co istotne, notariusz i tak zamieszcza w akcie wniosek wieczystoksięgowy: art. 92 § 4 Prawa o notariacie wprost obejmuje sytuację, w której „dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta”. W praktyce oznacza to, że przy okazji czynności można założyć księgę wieczystą i ujawnić w niej nowego właściciela.
Jeżeli Państwa nieruchomość nie ma jeszcze księgi wieczystej albo mają Państwo wątpliwości co do dokumentów potwierdzających własność, zapraszamy do kontaktu — pomożemy uporządkować stan prawny.
Zobacz również: Podstawa nabycia nieruchomości · Dokumenty do sprzedaży mieszkania · Czynności notarialne — nieruchomości
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny na dzień publikacji: .