Projekt zmiany ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz Prawa spółdzielczego uchyla przepis umożliwiający przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności. W mediach społecznościowych szybko pojawiły się ostrzeżenia, że osoby zajmujące takie mieszkania, jeśli myślą o ich wykupie, powinny się spieszyć, bo po wejściu nowelizacji w życie nie będzie to już możliwe. Poniżej wyjaśniamy, co się faktycznie zmienia, kogo zmiana dotyczy i jak wygląda przekształcenie lokalu spółdzielczego u notariusza.
Nowe przepisy nie działają wstecz
Interpretacja, zgodnie z którą wykup mieszkania lokatorskiego „już nigdy nie będzie możliwy”, jest błędna. Projektowane przepisy nie działają wstecz i nie zmieniają sytuacji osób, którym spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu już przysługuje. Celem nowelizacji jest stworzenie lepszych warunków do rozwoju budownictwa spółdzielczego, między innymi przez przywrócenie instytucji spółdzielczości lokatorskiej. Spółdzielnie mają być zachęcane do budowy takich mieszkań tanim, długoterminowym kredytem oraz bezzwrotnym wsparciem — w zamian za trwałe pozostawienie powstałych lokali w zasobie mieszkań dostępnych.
Zakaz obejmie wyłącznie nowe lokale
Projektowane przepisy zakazujące przekształcania mieszkań lokatorskich mają dotyczyć jedynie nowych inwestycji. Co więcej, zgłoszona autopoprawka przewiduje wyjątek dla części z nich: wydłuża do sześciu miesięcy od wejścia ustawy w życie termin na przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności na dotychczasowych zasadach, tj. w oparciu o art. 12 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Zmiana ta jest podyktowana ochroną interesów spółdzielni, które w chwili wejścia nowelizacji w życie będą już w trakcie ubiegania się o pozwolenie na budowę.
W konsekwencji osoby, którym spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu już przysługuje, będą mogły dokonać przekształcenia na dotychczasowych zasadach również po wejściu nowelizacji w życie.
Zasady przekształcenia
Przeniesienie własności lokalu spółdzielczego następuje w formie aktu notarialnego. Zarząd spółdzielni ma obowiązek przystąpić do tego aktu, jeżeli spełnione są przesłanki ustawowe, a mianowicie:
- uregulowane zostało zadłużenie z tytułu opłat związanych z lokalem, o ile takie istniało,
- spłacona została przypadająca na dany lokal część kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię na budowę.
Gdyby zarząd uchylał się od przystąpienia do aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu, spółdzielcy przysługuje prawo wystąpienia na drogę sądową.
Dane statystyczne potwierdzają, że do przekształceń mieszkań lokatorskich we własnościowe dochodzi dość często. Zgodnie z Oceną Skutków Regulacji do projektu ustawy w 2022 r. w zasobach spółdzielni mieszkaniowych istniało 65 738 lokali, do których ustanowiono spółdzielcze lokatorskie prawa, a w 2024 r. liczba ta wynosiła 54 786. Oznacza to, że w ciągu dwóch lat blisko 11 tysięcy spółdzielczych lokatorskich praw do lokali zostało przekształconych w prawo odrębnej własności.
Poza przepisami dotyczącymi przekształcenia na wniosek członka projekt eliminuje również podstawę prawną do organizacji przetargu na ustanowienie odrębnej własności lokalu po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. W takiej sytuacji spółdzielnia będzie mogła ustanowić to prawo ponownie na rzecz innej osoby.
Charakter prawa lokatorskiego
Wprowadzenie zakazu przekształcania mieszkań lokatorskich we własnościowe budzi zastrzeżenia — wskazuje się, że brak takiej perspektywy może zniechęcać do zamieszkania w tego rodzaju lokalu. Z drugiej strony spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu bywa oceniane jako jeden z najbezpieczniejszych tytułów do mieszkania, pod pewnym względem pewniejszy od własności: z mocy art. 9 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest ono niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.
Raz uzyskanego mieszkania lokatorskiego praktycznie nie można odebrać, o ile członek nie zalega uporczywie z opłatami i nie zakłóca porządku domowego. W odróżnieniu od lokali wynajmowanych na rynku, lokal taki można urządzać według własnych potrzeb, a także zamienić na inny lokal lokatorski — większy lub mniejszy — w zależności od potrzeb i dostępności.
Pozostałe zmiany w projekcie
Projekt nowelizacji zawiera znacznie więcej zmian niż te dotyczące przekształcania mieszkań. Głównym celem regulacji jest zwiększenie wpływu członków spółdzielni na jej funkcjonowanie, między innymi przez szerszy dostęp do informacji o działalności spółdzielni. Projekt przewiduje:
- obowiązek prowadzenia wykazu umów zawieranych przez spółdzielnię,
- prawo członków do udziału w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość,
- kadencyjność zarządów na poziomie maksymalnie pięciu lat, bez ograniczenia liczby kadencji.
Etap legislacyjny
Projekt (nr UD311 w wykazie prac rządu) został przyjęty przez Stały Komitet Rady Ministrów i skierowany na posiedzenie Rady Ministrów — jest to przedostatni etap prac rządowych przed skierowaniem projektu do Sejmu. Ostateczny kształt przepisów, w tym termin ich wejścia w życie, będzie znany po zakończeniu prac parlamentarnych.
Zobacz również: Czynności notarialne · Kontakt
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny na dzień publikacji: .