Umowa deweloperska daje nabywcy roszczenie o przeniesienie własności lokalu. Aby to roszczenie było skuteczne również wobec osób trzecich, ujawnia się je w księdze wieczystej. Wyjaśniamy, na czym polega ta ochrona.
Czym jest roszczenie nabywcy
Podpisując umowę deweloperską w formie aktu notarialnego, nabywca uzyskuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie jej na siebie. Samo roszczenie to jeszcze nie własność — dlatego warto je zabezpieczyć wpisem.
Wpis w dziale III
Roszczenie ujawnia się w dziale III księgi wieczystej nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie. Wniosek o wpis składa się przy okazji zawarcia umowy deweloperskiej — czynność tę realizuje notariusz.
Co daje ujawnienie roszczenia
- rozszerzona skuteczność — ujawnione roszczenie staje się skuteczne względem praw nabytych przez czynność prawną po jego wpisie (art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), więc wiąże także kolejnego właściciela nieruchomości;
- pierwszeństwo przed prawami wpisanymi później — przy późniejszym wpisie własności na rzecz nabywcy sąd z urzędu wykreśla kolidujące z roszczeniem wpisy (art. 18 u.k.w.h.);
- wzmocnienie pozycji na wypadek zbycia nieruchomości lub kłopotów finansowych dewelopera.
Skuteczność ta nie jest jednak bezwzględna — ustawa wyłącza spod niej m.in. niektóre służebności (drogi koniecznej, przesyłu, przygraniczną), a mechanizm nie obejmuje praw powstających z mocy samego prawa. Wpis roszczenia nie jest wpisem własności (własność ujawnia się w dziale II, dopiero po umowie przenoszącej własność) ani gwarancją ukończenia inwestycji czy odzyskania wszystkich wpłat. W razie upadłości dewelopera zakres zaspokojenia zależy od odrębnych przepisów i stanu przedsięwzięcia.
Rola notariusza
Notariusz sporządza umowę deweloperską, poucza o skutkach i składa wniosek o wpis roszczenia do księgi wieczystej wraz z aktem. To istotny element bezpieczeństwa transakcji na rynku pierwotnym.
Masz pytania o konkretną inwestycję? Zapraszamy do kontaktu.
Zobacz również: Upadłość dewelopera — ochrona nabywcy · Podstawa nabycia nieruchomości
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny na dzień publikacji: . Aktualizacja: .