Umowa deweloperska to pierwszy krok przy zakupie mieszkania lub domu budowanego przez dewelopera. Wyjaśniamy, co taka umowa zawiera, w jakiej formie się ją zawiera oraz jakie mechanizmy chronią pieniądze i interesy nabywcy.
Podstawa prawna
Zasady zawierania umów deweloperskich reguluje ustawa deweloperska z 20 maja 2021 r., która obowiązuje od 1 lipca 2022 r. Określa ona obowiązkowe elementy umowy oraz zasady ochrony nabywcy na poszczególnych etapach inwestycji.
Forma umowy
Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego. Dzięki temu staje się ona podstawą roszczenia nabywcy o przeniesienie własności, a notariusz czuwa nad tym, by jej treść odpowiadała wymogom ustawy i zabezpieczała obie strony.
Co zawiera umowa deweloperska
Umowa określa najważniejsze warunki transakcji, w szczególności:
- oznaczenie lokalu lub domu będącego przedmiotem umowy,
- cenę i zasady jej zapłaty,
- terminy realizacji inwestycji i przeniesienia własności,
- harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego,
- prawa i obowiązki obu stron.
Przed zawarciem umowy deweloper udostępnia prospekt informacyjny, który opisuje inwestycję i sytuację prawną nieruchomości. Warto zapoznać się z nim dokładnie, ponieważ jego treść powinna być spójna z tym, co znajdzie się w samej umowie.
Jak chronione są wpłaty nabywcy
Pieniądze wpłacane na poczet mieszkania są objęte ochroną. Trafiają one na mieszkaniowy rachunek powierniczy — otwarty lub zamknięty, prowadzony przez bank, który kontroluje wypłaty na rzecz dewelopera. Dodatkowym zabezpieczeniem jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), z którego nabywca może odzyskać wpłacone środki w sytuacjach, gdy sam rachunek nie wystarcza — na przykład w razie upadłości dewelopera.
Wpis roszczenia do księgi wieczystej
Na podstawie umowy deweloperskiej do działu III księgi wieczystej wpisuje się roszczenie nabywcy o przeniesienie własności. Wpis ten chroni nabywcę wobec osób trzecich — ma znaczenie między innymi wtedy, gdy nieruchomość obciążona jest hipoteką banku finansującego inwestycję.
Dlaczego forma aktu notarialnego ma znaczenie
Zawarcie umowy deweloperskiej u notariusza to nie tylko wymóg formalny. Dzięki tej formie zapisy dotyczące ceny, terminów i obowiązków stron zyskują jasny, trwały kształt, a notariusz wyjaśnia stronom skutki poszczególnych postanowień. Akt notarialny jest też podstawą ujawnienia praw nabywcy w księdze wieczystej, co ma znaczenie na każdym etapie inwestycji — od wpłat, przez okres budowy, aż po przeniesienie własności.
Zwieńczenie: umowa przenosząca własność
Umowa deweloperska nie przenosi jeszcze własności — robi to dopiero odrębny akt notarialny, czyli umowa przenosząca własność, zawierana po zakończeniu budowy i odbiorze lokalu. Dopiero ten akt powoduje, że nabywca staje się właścicielem i może zostać wpisany do księgi wieczystej jako właściciel, a wcześniejszy wpis roszczenia spełnia swoją funkcję zabezpieczającą do czasu finalizacji transakcji.
Jeżeli otrzymali Państwo projekt umowy deweloperskiej, notariusz wyjaśni jej poszczególne zapisy i skutki przed podpisaniem.
Zobacz również: Rachunek powierniczy i DFG · Prospekt informacyjny dewelopera · Roszczenie nabywcy w KW · Upadłość dewelopera · Deweloper ma hipotekę · Czynności notarialne — nieruchomości
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny na dzień publikacji: .